我的微信群里突然有个业主发消息说转卖她住了小产权房

上周，一位业主突然在我的微信群里发了一条消息，说她要倒卖住了几年的小产权房。龙华汽车站附近，有65万套小两房。在每周例会上，我与同事分享了这个消息。现在，当我的同事们听到价格时，他们的眼中闪过一丝光芒。

他问了我一个直击灵魂的问题：你觉得小产权能买到吗？

很多粉丝朋友都问过这个问题，小产权能不能买。大多数人会告诉你，买有风险，不值得买等等。我过去也是这样回答的，但是今天我想换个角度说一下。谈谈这个。

小产权不能买，确实是为自己好，原因如下：

1、无贷款，一次性还款2、无学历，无房产证3、户型不合理，住起来不舒服4、升值潜力远低于商业住房5、拆不一定赔

以上是小产权的常见弊端，没有错。只要有选择，他就不想迈出这一步，就像我的同事一样，他有钱，也不想买小产权。

当然，也有人抱着“赌博”的心态去拆迁。如果他们赢得赌注，他们的资产将增加一倍以上。如果他们输掉赌注，他们将失去金钱和房子。这种赌博不仅是长期的，而且风险极大。

相信很多人都有疑问。小产权不是禁止交易吗？如何购买？表面上禁止交易是事实，但背后已经是成熟的市场。毕竟，深圳真的很特别。小产权是历史遗留下来的产物。

（深圳小产权局也有专门的网站）

因此，有必要插入一个真实的案例。2012年，二叔在观澜湖牛湖买了一套70多平米的小产权。2018年，牛湖被纳入城市更新单位，项目被卓悦中标，后续正在洽谈中。对于拆迁，所有的小产权都可以得到补偿。开发商的补偿标准为1：1.1，绿皮书变成红皮书。

这是一个真正的补偿案例。仅仅因为有成功的赔偿案例，还是有一群人意识到了风险。不过，也有不少村民反悔，法院不会受理。买了小产权后，拆迁丢了房子，没有任何赔偿，竹篮子是个空壳，但在巨额利益面前，还是有人红着眼睛。

小产权不受法律保驾护航，如果抱着“赌”的心态去赌钱，还是建议三思而后行。毕竟旧改的不确定性太大，赎回周期长，风险太大。

小产权可以买吗？这个问题也在我脑海里萦绕了很久，直到我有一次去沙井调查。

这是一个因历史原因留下了一个非常有特色的“遗产”的地区，那就是有小产权房，而这些小产权房堪比商品房。

（御盛华亭，沙井小产权）

很多人对小产权房的印象就是夹在城中村的那些房子。村民们自己盖房子，然后卖掉。但是，在深圳，其实有很多房子是村委会筹集资金建造的。有30多层的电梯房。社区和商品房其实并没有太大的区别。

（盛芳花园，沙井小楼）

看到沙井圣芳花园，完全没有和小产权结合，因为太“商品房”了，地下停车场，篮球场，游泳池，观赏鱼池，儿童乐园，便利店，休闲会所等大型社区商品房，配套设施一应俱全，南区和北区中间还有空中走廊。

(儿童游乐场)

（观景池）

（休闲俱乐部）

（游泳池）

(社区花园)

深圳这样的小产权房真的很少。这种小产权的布局不合理，居住条件不舒适，完全没有必要质疑。在盛芳园休息的那一刻，我的脑海里浮现：这么小的产权，你怎么买不到？

（盛芳园、卓悦中环、西门一期有马路之隔）

盛芳园和卓悦中环只隔着一条路，但是盛芳园才2万出头，而卓悦中环已经卖了4万（当年开张），差一半以上的差价，真的很诱人，连盛芳社区方圆的环境比卓悦中环好。

于是我迅速在脑海中算了一笔账。目前，盛芳园的主流户型为95-97平米2房。价格在20000元左右。很多人说小产权需要一次性付款，但有的确实有效，不要上当。

也就是说首付95万，然后月供近2万。这样一来，实在是不划算。首付100万，首套房可用于330万的房子。在龙岗可以买三房，在一些不错的地方甚至可以买一两房。

这样一来，真的不值得。这就引出了第二个问题：如果非要买，什么样的人适合小产权？

和商品房一样，小产权房也是看地段的。位置越好，产品越好，价格就越高。

因此，小产权也有价格梯队。第一梯队是南山、福田等中部地区的小产权，价格在3万-4万之间。

离关越远，价格越低，但如果产品特别高，像盛芳园，价格可以上两万，其余的都不是村委会建的，而是隐藏在大城市的村庄。房屋，一般1-1.50000/㎡，最低仅7-8000元/㎡，总价最低50万即可买到。

（村委会筹资，小产权价格更高）

（农民住房价格更低）

50万元的小产权与300万元的商品房相比。巨大的差价是一种诱惑，不断地搅动着人们的神经，刺激着人们对利益的追求，买不买，犹豫不决。

小产权不适合所有人购买。如果非要买，只适合以下两类人：

一、钱多但没有投资渠道。手里的子弹已经用完了，那些没有地方买房又不想去其他城市投资，有闲置闲置资金，愿意接受风险投资的，可以买。

小产权的投资，长期看是拆迁，短期看是租金。

地段好的小房子，租金比住宅高很多。南山小楼，42平房总价82万元，租金可以到4000-4500元，年租金收入4.8万，租金回报率是6%，而商品房的出租率只有2%-3%左右。算上每年10%左右的租金增长，这么小的产权，不到15年就可以清算完毕。

但是，海关的旧旧改造和拆除通常会持续10年以上。过去10年，购买的小产权房本金基本可以赚回来。如果后续拆迁成功，那将是一笔巨额利润，即使没有亏损，也不算亏本，毕竟现在很多理财产品基本都无法战胜通胀。

这种有钱不怕风险的人，其实小产权也是一种投资方式，赢了还能赚更多。

二、不需要学位的人，不考虑入户，只考虑自业，只需要住在自己家里。

我的同事对小产权很感兴趣，他大概为此算了一笔账。他住在单间，价格3000元/月，年租金支出3.6万。他有一个小产权，总价50万元。在他住了13年之后，他将偿还他的资本。在此期间，他住在一个更大、更舒适的空间里。他不需要搬家，也不需要接受房东随意加薪。他也可以在这个城市找到一点。安全感自建房成本，对于还单身的他来说，还不错。

（小产权也有装修）

如果他买的是商品房，他的首付只有50万。有了杠杆，他可以撬动一栋总价160万的房子，也可以买小户型的一居室一居室，不过他每个月还要扛6000多。月供对于刚毕业1-2年的Mark来说压力太大，小楼不需要月供，买断后负担不大。

另外，目前深圳换房成本很高。如果他一开始就在深圳买小户型，这种产品未来不会是深圳的主流户型，涨幅肯定不会太高。算上利息成本和机会成本，贷款成本和换房成本，如果房子在5年内不增加，就等于亏损。

如果他想得再深一点，如果不拆小产权，他就可以长生不老。如果期间存款较多，也可以直接买商品房。第一套没用，首付还是30%，小产权可以租出去做，如果房东拆了自建房成本，是一个用最低成本赚大钱的机会。如果拆迁没有补偿，如果合同和公证完成，您仍然可以拿回原来的小产权房购买价款。就算输了，也不算太惨。.

所以能不能买一个小产权，最终要看是什么目的，需要权衡时间成本和机会成本，做出最适合自己的考虑。

还是开头那句话。如果你去博客，风险太大了。目前，您应该专注于稳定的投资。不过，放下心来，自己买个小产权房也不错。，我无力贷款，也没有合适的投资渠道。用一笔钱解决住房问题也不错。

随着所谓的乱花渐渐进入迷人的眼睛，每一朵花都还在每一只眼睛里。

我经常出去做研究。有一次遇到一个滴滴师傅，他在宝城有一个商品房，在固戍有2个小产权房（村委会建）。他说，当初买的时候才5-6000元，现在已经2万元左右，第二间房的租金是4000元。他笑着说，他知道自己又买了两套。

我们经常告诫很多购房者，小产权风险太大，因为大多数人没有充分考虑和了解小产权市场，未知的风险太大，所以一般人不建议接触小产权。

但很多人不知道如何分配自己的资产，未来和现在的最佳选择是什么。如果你在买房的路上迷茫，有更详细的购房问题，可以在文末加个二维码房产顾问。咨询了解。

最后但同样重要的是，小产权是有风险的。如果一定要买，就需要买大面积的楼盘，或者村委会筹集资金，不要碰城中村的村民自己盖房子。

如果让小产权更感性一点，可以用一句话来概括：我知道它随时可能变成一堆废墟，但我还是很庆幸它给了我一个家。

-结尾-

以上为文字，来自粤海街道周主任

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