2020年房地产行情火热，房地产行业不会大幅萎缩(组图)

第一，中国不缺房子，但缺好房子；第二，满足一定条件的住房仍然是一种好资产；三、房地产行业不会大幅缩水

文字 |刘建中，陈曦

2020年，房地产市场火热。民营房企大量举债，盲目扩张规模。当时的通行情况是，一个企业有1块钱，要做5块钱。

2020年，房地产行业已经是一片混乱。在一些企业中，投资10亿元的项目，启动资金不足3000万元，也就是30多块钱一美元。采用“智能”设计，逐层放大贷款额度，满足资金需求；对于一些企业来说，从征地到销售不到两个月的时间。明知项目质量差，还得赶紧转身；一些公司利用各种手段夸大业绩、美化报表、上市融资。

从2020年下半年开始，金融监管部门适时加强监管。从房地产公司的三条红线（即剔除预收款项后的资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金与短期负债率）大于1），到银行两条红线（根据银行的规模和性质，需要满足房地产贷款占贷款总额比例的监管要求，个人住房贷款占贷款总额），多项政策控制房地产企业融资扩张，同时抑制居民购房冲动。

房地产价格长期持续大幅上涨，将对经济和社会造成至少以下八种危害：

首先，生产成本上升降低了出口产品的国际竞争力。

第二，生产成本上升和制造利润微薄导致制造空心化。

三是试错成本上升，实体经济创新活力下降。

第四，生育成本上涨、晚婚、少子化，加剧了人口老龄化。

五是贫富差距拉大，城乡差距拉大，人们的幸福感下降。

第六，价值观被扭曲，实战意义降低，投机盛行。

第七，阶级固化加强，年轻人机会减少，导致平躺。

第八，金融风险不断累积。

因此，“房不能炒”，我们必须坚持，坚定不移。

目前控制效果已经显现。 2022年房地产交易量将明显萎缩。根据国家统计局数据，2022年上半年住宅销售面积同比下降26.6%，销售额下降同比增长 31.8%。 2022年6月，郑州、哈尔滨、石家庄等省会城市新建商品房价格指数已低于2020年6月。

然而，房地产行业对中国经济非常重要。多项权威测算显示，2020年中国房地产行业产业链占GDP比重将超过15%；而我国城市家庭70%以上的实物资产是住房资产。

如今，中国的房地产行业已经走到了一个十字路口。中国房地产将何去何从？房价是上涨还是下跌？每个人都有不同的意见。无论使用何种分析框架，首先要澄清事实是很重要的。所以，我们总结了三个关于中国房地产的重要但不为人知的真相。

1、中国不缺房子，但缺少好房子。

2、什么样的家才是好资产？

3、房地产行业在很长一段时间内不会大幅萎缩。

中国不缺房子，但缺少好房子

中国人民银行于2019年10月对城镇居民进行调查，调查显示，我国城镇居民住房拥有率已达96%。

这个数字似乎远远超过了许多发达国家。 2019年美国的住房拥有率为65%，日本和英国约为60%，韩国和法国为58%，德国为45%。只有新加坡能比得上我的国家，拥有率高达 90%。

但是，中国人民银行的数据口径与上述其他国家不同。如果一个人在北京工作，并且在他的家乡拥有房子，他就被认为是拥有房子。尽管如此，96%的自有住房率表明中国并不缺房。

其他数据支持这种观点。国家统计局数据显示，2016年，全国城镇居民人均居住面积为36.6平方米。根据住建部公布的数据，2019年这个数字是39.8平方米。

所以从总量上看，中国的城市住房并不缺。但中国城市住房中优质住宅占比较小，未来很可能无法满足城市居民的改善需求。

首先，在中国的城市住房中，1995年以后建成的商品房占比很小。

根据国家统计局数据，1995年至2021年全国商品房竣工总面积为1.73.8亿平方米。但商品房不仅包括住宅，还包括商场、写字楼等。国家统计局没有给出上述时期商品房的竣工面积。

根据相关数据，我们估计1995年至2021年商品房竣工总面积约为1.30.7亿平方米。因此自建房成本，中国不到 40% 的城市住房是 1995 年以后建造的商品房（具体估算见尾注1）。

剩下的60%是27年以上的房子、自建房、搬迁房等。这些房子质量高得无法形容，其中一些根本无法交易。

笔者参观了北京一些30多年的老房子。这些住宅楼的间距通常较小。房屋设计理念落后，不适应现代生活的需要。例如，一般没有电梯。再比如，80平米的房子做成三居室，客厅很小。

其次，每个城市都有相当比例的住宅建筑面积小于70平方米。

中国住宅使用面积占建筑面积的比例通常低于 80%。所以，所谓70平米的房子，真正的可用面积只有50多平米。一家三口进去，会有点拥挤。如果父母来照顾孩子，就会出现住房困难。如果条件允许，这些房主需要改善。

表1显示，在BEKE.N上市的多个城市的二手房中，相当比例的房屋建筑面积小于70平方米。

贝壳网上市的二手房基本都是商品房。总体而言，这些房屋在城市住房中被认为是质量相对较高的。

我们通过壳牌网的二手房挂牌数据来看看中国城市存量房中有多少真正的优质房。

什么样的家才是高品质的家？笔者选择了以下条件： 1、房龄小于20年； 2、有电梯； 3、如果是北方城市，必须有集体供暖； 4、70平方米以上或90平方米以上； 5.、南北透明。

以北京、南京、长沙为例，依次添加上述过滤条件。

我们先来看看北京的情况。

2022年8月3日，北京贝壳网挂牌的二手房总数为9.14万。

加上条件“20岁以内”，还剩下5.20000个单位。

添加附加条件“有电梯”，剩余4.160,000套。

添加“集体供暖”，3.还剩 260,000 个单位。

继续添加“大于70平方米”，剩余2.260,000套。此时比例为24.7%。

以上筛选条件并不苛刻，应该是北京大部分优质住宅应具备的属性。但这一次比例不到四分之一。

中国人更看重“南北透明”，并增加了附加条件“南北透明”。目前还剩1.190,000套。

实际上，真正的高品质住宅至少有90平方米的建筑面积。所以，在最后加上这个条件。只剩下9,300套。整体上市9300套，占比10.2%。

南京的情况与北京类似，优质住房比例为10.1%。

长沙优质住宅占比9.6%，低于北京、南京（南京、长沙详见尾注2）。

如果继续加上其他条件，比如将优质住宅限制在交通便利的核心区域，“好房子”的比例会更低。

通过上面的分析会发现，全市的住房总数可能是可以的，但是优质住房的比例很低。还有一个因素进一步降低了优质住宅的比例。

2017-2021年间，多家“中国房地产销售50强”企业采取了“超高周转”策略。房子从征地到预售往往不到3个月。预售制度要求房屋主体必须建设到一定程度才能进行预售。大部分地区要求主体建设进度超过二分之一。例如，广东省要求高层建筑的主体建设进度达到总层数的三分之二。发展如此“迅速”，住房质量高得无法形容。

笔者在2020年调研中发现，某“销售50强”房企明知质量不达标，宁愿完工后按买家要求慢慢修。

好房子在中国城市仍然是稀缺产品。

未来，住房的金融属性会变弱，消费属性会增加。当有购买力的新人选择改善家园时，他们很可能会选择优质的家园。未来优质与劣质住房的价格差距将进一步拉大。

什么样的房子仍然是好资产？

我国商品住宅用地使用年限为70年。以下研究有一个前提：土地使用证到期后，更新费用可以忽略不计。许多专家认为这个前提是正确的。

必须承认，与10年前相比，房价已经很高了。但有些房子仍然是很好的资产。因为，住宅租金具有良好的抗通胀性能。

让我们引入一条规则：从长远来看，租金上涨与通货膨胀保持同步。图 1 显示了美国的 CPI 指数和租金价格指数。不难看出，在50年期间，两者的增长速度基本一致。

日本、欧盟和中国的数据都支持这种模式，具体数据见尾注3。

解释这条规则：例如，如果一个国家的年通货膨胀率为2%，那么10年后，总通货膨胀率将约为22%[（1+2%）的10次方约为122%] 那么按照以上规则，全国平均租金涨幅将非常接近22%。

当炒作平息后，房子将回归生活的本质。如果以年租金来衡量，2021年我国主要城市住宅物业的“租销比”大多在1/30到1/65之间。 “租售比”是年租金与房价的比值。比如1:30，就是年租1万元，那么房价就是30万元。

统计的24个城市中，只有哈尔滨低于1:30，只有厦门高于1:65。也就是说，如果厦门的房子年租金是1万元，那么65万元是买不到房子的。如表2所示，厦门的租销比为1:80.6，也就是说房子值80.60,000。

但是，不要简单地认为租金与销售比率低的房子是一项好资产。不然看表2就说北京的房子不如哈尔滨和贵阳的房子。这很可能是不正确的。

扣除各种税费后，美国、日本、英国、法国的住宅租金销售比在1:15到1:30之间。很多人认为我们国家的房价太高了。这有点道理，但并不完全正确。事实上，由于不同的经济结构、不同的投资渠道、不同的未来通胀预期，中国的住房不能简单地与其他国家进行比较。

事实上，这些国家/地区的租金与销售比率较低或“租金收益率”较高，各有其原因。

让我们先谈谈美国。扣除税费后，美国很多城市住宅的“租金收益率”往往能达到5%-6%的水平。也就是100万元买房，年租金收入可以5万到6万元。但是，资产的好坏应该与其他投资方式进行比较。美国股市经常走出长达十年的牛市。相比之下，买房出租收益并不高（具体对比见尾注4）。我国的情况与美国的情况有很大不同，美国居民缺乏安全的投资渠道。

再看看日本。扣除税费后，日本的房子往往可以达到5%的租金收益率。但1990年后，日本的通货膨胀率多年来一直保持在接近于零的水平。图2显示，1990年以后，日本的CPI指数常年在100左右。这说明日本长达30年基本没有通货膨胀。

没有通货膨胀，租金很难上涨。平均而言，日本的住房租金仍处于 30 年前的水平（参见尾注 3 中的图 3）。当然，东京和大阪等大城市的租金明显高于 30 年前。为什么？平均租金保持不变？这是因为日本有许多城市的租金低于 30 年前。

由于租金没有上涨，日本住房不是一个好的投资。对于那些在日本投资房地产的中国人来说，应该感触很深。如果一个中国人在 2010 年初和 2020 年初投资了日本的房子，我们计算了他的收益率。考虑到日元汇率下跌，到2021年底，该房子2010年的投资收益率为1.24%，而2020年的投资收益率为负（见尾注< @5） 用于具体计算。

作者还在尾注 6 中解释了为什么法国房地产也不是一个好的投资。

我国的住房成本不仅明显低于美国、日本、英国、法国等国家，而且各项法规有利于房东。因此，不能简单地说“租销比”低的房子就是好房子。不能说“租销比”高的房子不是好资产。

关键问题是，一套房子在不同条件下应该达到什么水平的“租销比”才能成为理想资产？

以下重点是在人口持续流入的城市中，衡量不同假设下理想住宅资产的“租售比”。

首先，在人口持续流入的城市，租金涨幅将高于全国平均水平。这里假设中国未来的年通货膨胀率为2%。根据法律规定，全国平均租金年均涨幅也在2%左右。

假设某城市年租金涨幅分别高于全国平均水平10%、20%、30%，即其年租金涨幅为2.2%，2.4 %，2.6%。 (2%*(1+10%)=2.2%, 2%*(1+20%)=2.4%, 2%*(1+30%)=2.6%)

房屋是否是理想的投资取决于设定的收益目标。目前四大银行五年期定期存款利率为2.75%。这里我们假设投资者的回报目标是3%和4%。

因此，需要分析的是，某城市住宅租金年涨幅分别为2.2%、2.4%、2.6%，要达到3%和4%的投资收益率，租销比需要满足什么条件。

我们还假设两点： 1. 住宅每年的维护费用为原购买价格的0.5%； 2.房屋使用年限为60年，60年后剩余地价为购买价款的70%。

外壳测量结果见表3（具体测量过程见尾注7）。

从表3可以看出，如果某栋房子的租金每年上涨2.2%自建房成本，为了达到3%的年化收益率，租销比房子的比例必须大于 1:51。要达到 4% 的收益率，租售比应大于 1:40.8。

也可以看出，如果未来北京的租金年均涨幅为2.6%，那么1:50的租销比基本是合理的。

在中国，拥有房子还可以享受很多额外的好处，比如教育资源、优质环境、稳定的心态、优越感、配偶偏好等。

当前房地产市场依然低迷，影响了整体宏观经济的复苏。为了促进房地产市场的振兴，我们提出了两点建议。

众所周知，目前的住房流动性低且不确定性高。购房者担心，万一以后急需用钱，房子很难快速变现。而且，他还担心市场低迷，不仅变现困难，还要去银行抵押，贷款额度也会大幅下降。

金融业研究中心的两条建议如下：

首先，国家对每个城市的住房内在价值进行衡量，并发布房贷指导价。指导价应长期保持稳定。这样就确定了房屋的抵押价值和内在价值。

二是简化住房按揭贷款手续，降低按揭贷款成本。

在这些条件下，住宅的流动性和价值确定性都得到了提高。而流动性和确定性的提高可以提高房子的内在价值。

中国房地产行业在很长一段时间内不会大幅萎缩

普通人可能对这个问题不感兴趣。但对于房地产从业者、宏观经济学家甚至政策制定者来说，这个问题非常重要。

中国房地产业增加值约占GDP的7%。在美国、日本等国家，这个值往往超过10%。通过数据类比，不少学者认为，未来中国房地产行业不仅会萎缩，还有50%左右的增长空间。但这个推理并不严谨，因为中国的数据不能简单地与美国和日本进行比较（详细解释见尾注8）。

我们换一种思路：房地产对实体经济的贡献主要来自开工量、开工量、竣工量。其中，完成量影响最为深远。可以推测，只要完成量能够维持在目前的水平，中国房地产业就不会萎缩。

未来中国房地产年竣工总量可以用每年的“新建住宅量”来粗略估算。

那么，我们面临的核心问题是，未来中国每年会出现多少“新房”？

无论哪个国家，都会增加新房以满足居民的需求，所以中国每年的“新房”可以参考其他国家的数据。

理论上应该有三个规则。

首先，一个国家的房地产业越成熟，每年“新房”与“存量房”的比例就越低。

第二，人口老龄化程度越高，每年“新房”与“存量房”的比例越小。

第三，优质住房比例越高，每年“新房”与“存量房”的比例越小。

我们参考了美国以及日本和韩国等邻国的数据。

仅包括韩国 2017 年之前的数据。2015 年至 2017 年韩国新住房与现有住房的比率平均为 3.6%。日本 2015 年至 2017 年的平均水平为 1.83%。根据“金融业研究中心”的计算，美国2015-2017年平均值的最低估计为2.2%。

韩国、日本和美国的房地产行业比中国更成熟。相关文献显示，这三个国家的住房整体质量也好于我国。而且，韩国和日本的老龄化也比我国还要严重。因此，中国“新增住房”与“存量住房”的比例应该高于上述三个国家的平均水平，即高于2.54%[(3.6% +1.@ >83%+2.2%)/3 = 2.54%]。

如果未来中国“新增住房”与“现有住房”的比例保持在2.54%，那么中国房地产行业仍有一定的发展空间。

在尾注1中测算，到2021年底，我国城镇住房总量约为350亿平方米。如果中国未来价值保持在2.54%，那么中国商品房年竣工量将保持在8.89亿平方米（350 * 2.54% =8.@ >8 9）。而2019-2021年，中国商品房平均竣工量为6.9亿平方米，还有28.8%左右的开发空间.

按照上述三个规律，未来中国“新房”与“存量房”的比例应该大于日本。

即使在悲观的情况下，中国的数字也和日本一样是1.83%。未来商品住宅竣工量将保持在6.4亿平方米（350 * 1.83% = 6.4）.6. 4亿和现在一样6.9亿相差不大，所以未来房地产行业不会出现明显萎缩。

尾注1中国1995年后建成的住宅总面积计算

从2000年以后的数据来看，住宅竣工面积占全部房屋的比例基本小于0.8。 1995年至1999年，房屋竣工总数8.5亿平方米。我们估计有 0.8 的高值。那么在此期间完成的住宅面积为6.8亿平方米。

表4显示，我国2000年至2021年住宅竣工面积为1.23.9亿平方米。 1995年至2021年完成住宅总面积1.30.7亿平方米（6.8+123.9=130.7）。

表4为2000-2021年我国房屋竣工面积和住宅竣工面积值。

2019年我国城镇常住人口约8.5亿。由此可以推算，2019年中国城市住宅总面积约为338亿平方米。表 4 显示，2020 年和 2021 年将完成 13.9 亿平方米（6.6 + 7.3 =13.9） 的住宅.而中国目前每年完全失去生活功能的城市房屋比例非常小，所以到2021年，全国住宅总面积约350亿平方米。

1995年后商品房占城镇住房总量的37.3%（130.7/350=37.3%）。该值小于 40%。

尾注2：南京、长沙优质住宅占比

南京的情况如下：

2022年8月3日，南京市贝壳网二手房挂牌总数为13.5万套。 7.20 岁以内 390,000 个单位。和北京的做法类似，加上“有电梯”，剩下5.67万台。加上“70多平方米”，还有4.52万套。加上“大于90平方米”，还有2.90000套。最后添加的“南北透明度”留下了 1.360,000 套。约占整体的10.1%。

长沙的情况如下：

2022年8月5日，长沙市壳牌网站挂牌的二手房总数为5.72万。 3.20 岁以内的 510,000 个单位。类似北京的做法，加上“有电梯”，还剩3.08万台。加上“大于70平方米”，剩下2.43万套。加上“大于90平方米”，剩下1.76万套。最后添加的“南北透明度”留下了 0.550,000 套。它占整个的9.6%。

尾注 3：日本、欧盟、中国的住宅租金和 CPI

与美国数据类似，日本、欧盟、中国等相关数据均显示，在较长时期内，CPI指数涨幅与房租价格指数涨幅基本持平。

尾注 4：美国人买房和股票的回报对比

从 1975 年到 2021 年，道指将以 9% 的复合年增长率增长。假设有人在 1975 年初向道琼斯指数基金投资了 100 万美元。47 年后到 2021 年底，他将拥有 6000 万美元。

如果他在 1975 年以 100 万美元的价格购买了纽约的房子，租金收益率为 5%。到 2021 年他能赚多少钱？根据纽约房价指数，该指数在 1975 年初为 78.3，到 2021 年底为 857。此时房屋的价值为 1094 万美元（857/78. @>3 * 100 = 1094）。47年的租金，按年销售价格的5%计算，总计约1400万美元。二项目总收入约2500万美元。但你也扣除了房屋维修成本。相比投资股市，买房出租的回报并不高。

尾注5：2010年和2020年中国人在日本买房收入分析

如果在 2010 年初，用 1 亿日元购买了日本的房子。当时日元兑人民币汇率约为13.5比1，折合人民币741万元。扣除税费后的净租金收入为5%，每年的维修、折旧和其他持有费用为购买价格的1%。到 2021 年底，日元兑人民币汇率将达到 18 比 1。租金一次性折算成人民币，​​纯收入244万元。

日本房价指数从2010年初到2021年底上涨了约6%，即当前价格为1.6亿日元，折合人民币589万元。此时房租总价值为833万元（589+244=833）。平均年投资收益率约为1.24%（[833-741]/ 741 /10 = 1.24%)。

如果你在 2020 年在日本买房，因为房价几乎没有上涨。从2020年初到2021年底，日元相对人民币贬值了15%以上。因此，这项投资会产生损失。

尾注 6：为什么法国住宅租赁不是特别好的投资

在法国买房出租，假设房价为15万欧元，中介费+公证费+过户费文件费等，约1.5万欧元，总成本为16.500 万欧元。

法国 150,000 欧元房屋的平均月租金约为 1,000 欧元。建筑维护费约为租金收入的 5%；公共成本分摊约为租金收入的 5%。 After a house in , the owner has to pay a of tax for the house under his name every year, which is about 8% of the . In , there is an fee of 10% of the . If it is a set of , it is also to pay tax of 19% of the and of 15.5% of the .

In , you may also bad who take of the to avoid rent. From 1 to March 31 of the year, the ” break”, have no right to evict even if they do not pay rent.

7: of the rent-to-sale ratio under

the house has 60 years left to live. After 60 years, the value of the land is 70% of the house price today. above the third tier this .

in China over the next 60 years at 2%. to the law, the rent in the is also 2%.

that the cost of the house, such as , , , etc., is 0.5% of the price of the house.

the into the city will rents than the . It is that the rent in a city is 10%, 20%, and 30% than the , that is, its rent is 2.2%, 2.4%, 2.6 %.

below, what value the rent-to-sale ratio of the house be than, so that the yield in the can reach 3% and 4%.

First the rent 2.2%, to a 3% .

the house price is 1 yuan, then the is 30,000 yuan, and the 60-year is 1.8 yuan, plus the value of 1 yuan, the total is 2.8 yuan (100 * 3% * 60 + 100 = 280）.

the rent-to-sales ratio is 1:y, then the first year rent is 100/y,

The rent for the year is 100 * (1 + 0.022）/y

The rent for the third year is 100 * (1 + 0.022） (1 + 0.022）/y

And so on

The 60th year rent is 100 * (1 +0.022）59th power/y

Add up the 60-year rent, the 60-year cost of 300,000, and add the land value of 700,000. This be equal to the total value under the of 3%, which is 2.8 yuan. Solve for y. This is not , it y = 51. That is, the rent-to-sales ratio is 1:51.

Other cases are .

8: The and Japan are more on real than China?

Take the as an to the .

In 2021, the added value of China’s real will for about 7% of GDP. In the ten years from 2010 to 2020, the of US real to GDP was 12.1%. It looks like the US is more on the real .实际上没有。

Some say: China’s real and are , and the is , so the for a . This is wrong. In fact, the is also . In 2018, the US real and for 16.3% of GDP, while China’s real and for about 12% of GDP.

The real is that U.S. real value added the ” rent” for owner- . In 2020, this part of ” rent” for 8.3% of the added value of the real . In 2020, the value-added GDP of the US real will for 12.3%. So real real for about 4% of GDP.

China is not ” rents”. But the of ” rent” in China’s GDP is much than that of the , while the real real part is than that of the .

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A of real and is being

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