第 1 章一般规则
第 1 条（目的和依据）
为了加强本市农村村民住房建设管理，引导农村村民住房建设合理、节约利用土地资源，促进新农村建设，根据结合有关法律法规，结合本市实际情况。
第二条（适用范围）
本办法适用于农村村民在本行政区域内农民集体所有的土地上新建、改建、扩建、改建房屋（以下统称“村屋”）及其管理。本市。
第 3 条（术语含义）
本办法中下列用语的含义是：
(一)农村村民是指在本市常住户口的本市农村集体经济组织成员。
(二)个人建房是指独户村民建房的活动。
(三)集体建房是指由村民委员会组织实施的新型农村村屋建设活动。
第 4 条（管理）
改造> 上海市住房和国土资源管理局（以下简称“城郊房地资源局”）是本市村民宅基地及配套设施建设的主管部门；区（县）房地产管理部门负责所辖区域村民建房用地管理及配套设施建设管理，乡（镇）土地管理办公室负责具体落实其派出机构的相关管理工作。
上海市城市规划管理局（以下简称“市规划局”）是本市村民住房建设的规划主管部门；区（县）规划管理部门负责辖区内村民住宅建设的规划管理工作。
上海市建设和交通委员会（以下简称“市建设和交通委员会”）是本市村民住宅建设活动的主管部门；区（县）建设管理部门负责对辖区内村民房屋的建设活动进行监督管理。
区（县）人民政府和镇（乡）人民政府负责本辖区内村民房屋建设的管理工作。乡（镇）人民政府受区（县）规划管理部门的委托，审核核发单栋房屋建筑工程规划许可证，并进行单栋房屋的开工验收和竣工验收；受区（县）建设管理部门委托，对个人住房安全质量进行现场指导检查。
发展改革、农业、环保、市容环卫等有关部门应当按照各自职责，配合实施本办法。
第 5 条（基本原则）
农村村民建房，要符合规划，节约土地，集约建设，安全施工，保护环境。
农村村民建房的管理和技术服务要尊重农村村民的生活习惯，坚持安全、经济、适用、美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能减排。 – 节地节地要求，体现乡村特色。
第6条（技术服务和知识推广）
市建设交通委会同市规划局、市住房国土资源局、市环保局、市市容环卫局等部门组织制定村民住宅配套设施安装规划技术标准、住宅设计标准和规范。
区（县）人民政府和镇（乡）人民政府应当合理确定本辖区内村民房屋的位置、范围和用地规模，统筹安排村民房屋的管理工作——建造。区（县）建设管理部门和镇（乡）人民政府应当加大宣传力度，向农村村民普及房屋建筑技术和质量安全知识。
第七条（村民建房方式）
本市鼓励集体建房，引导村民在规划确定的居住区逐步建房。所在地区已实施集体住房建设的，不得申请个人住房建设；所在区域为经批准的规划确定的保留村，尚未实施集体住房建设的，可按规划申请个人住房建设。
农村村民将原有房屋出售、赠与他人，或将原有房屋改建为营业场所，或参与集体建房申请建房的，不予批准。
第 8 条（土地使用计划）
区（县）房地产管理部门根据市住房和国土资源局、市发展改革委发布的年度土地利用计划指标什么是自建房，确定村民年度土地利用计划指标建房，拆迁到镇（乡）人民政府。
镇（乡）人民政府对住房建设申请进行审查，并符合区（县）房地产管理部门下达的村民住房建设年度用地计划指标。
第九条（公共服务制度）
区（县）房地产管理部门、规划管理部门、镇（乡）人民政府实行公开受理制度，并按照申请条件、申请审批程序、期限等有关规定执行。审批工作、审批权限等。土地利用规划另行公告。
第十条（宅基地使用规定）
农村村民每户只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过规定标准。现有宅基地面积在规定标准范围内什么是自建房，符合村镇规划要求建设个体房屋的，村民应当在原址改建、扩建或者改建，不得异地新建。
农村村民按照规划搬迁自己的房屋，应当在新房建成后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，应当在三个月内拆除。原宅基地由村民委员会、村民小组依法收回，镇（乡）人民政府或者区（县）房地产管理部门应当及时组织或者收回。
区（县）人民政府出具土地使用批准文件时，应当注明新房建成后归还原宅基地的内容，由镇（乡）土地管理办公室负责监督实施。
第二章个人建筑
第十一条（申请条件）
符合下列条件之一的村民需要新建、改建、扩建、改建房屋的，可向户籍所在地村民委员会提出申请，并填写“农村村民个人”房屋建设申请表”：
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(一)同一户内（凭合法有效的农村宅基地使用证或房屋建房批准文件）有二人以上（含二人）达到法定结婚年龄的未婚人士，其中一人申请按户建房，且符合区（县）人民政府规定的入户建房条件的；
(二)户使用宅基地总面积未达到本办法规定宅基地总面积标准的80%，需改建、扩建或新建在原网站上；
(三)根据村镇规划调整宅基地，需要搬迁建设；
(四)原宅基地已被征用，本户所在村或村民小组制度未撤销，具备易地建房条件；
(五)原房屋为危房，需在原址重建；
(六)原房因自然灾害等原因丢失，需在原址重建或重建；
(七)区（县）人民政府规定的其他情形。
前款所称危房，是指按照我国危房鉴定标准有关规定，被列为C级、D级危险，不能保证居住和使用安全的房屋。
第十二条（集体经济组织的审查程序）
村民委员会收到个人建房申请后，应当在村民所在村或村民小组内公示，公示期限不少于30日。
公示期内无异议的，村民委员会应当在《农村村民个人住房建设申请表》上签署意见，连同申请人的书面申请一并报镇（乡）人民政府；公示期间如有异议，由村民委员会召开村民会议或村民代表会议讨论决定。
第十三条（行政审批程序）
镇（乡）人民政府应当在收到村民委员会提交的《农村村民个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后20日内，会同有关部门进行现场审核。镇（乡）土地管理办公室。审查内容包括申请人是否符合要求，拟用地是否符合规划，拟建房屋的位置，层数和高度是否符合标准。
镇（乡）人民政府审查完毕后，应当将审查意见连同申请材料报区（县）人民政府批准建设用地；区（县）人民政府应当在20日内审批。
建设用地批准后，区（县）人民政府发给土地使用批准文件；镇（乡）人民政府发给建设工程规划许可证。
第十四条（审批结果公告）
区（县）人民政府和镇（乡）人民政府应当公布村民建房审批结果，接受群众监督。
第十五条（宅基地范围的划定和施工检查）
经批准建房的村户，应在开工前向乡（镇）土地管理办公室申请划定宅基地范围。
镇（乡）土地管理办公室应当在10日内到现场测量划定宅基地，并通知镇（乡）人民政府派员到现场进行开工检查。 ，并现场确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和高度。
村农户必须严格按照土地使用批准文件和建设工程规划许可证的规定进行建设。
第 16 条（施工图）
农村村民自建两层以上房屋，应当使用经有资质的设计单位设计或审核的图纸，或者使用市建交委推荐的免费总图。
市建设交通委组织实施向农村村民推荐总图。
第十七条（卫生设施要求）
个人住房按规定应同时配备三格化粪池。化粪池应远离水源并密封。
第 18 条（完成期限）
镇（乡）人民政府应当在核发建设工程规划许可证时，确定竣工期限。
新房易地竣工期限一般为1年，最长不超过2年。
第十九条（竣工验收）
个别房屋竣工后，通知镇（乡）人民政府竣工验收。乡（镇）人民政府应当自收到申请之日起15日内到现场验收。
镇（乡）人民政府应当提前通知镇（乡）土地管理办公室，由镇（乡）土地管理办公室派员到现场检查个体建筑房屋是否按照规定使用土地。批准的区域和要求。
验收合格的，镇（乡）人民政府应当将验收结果报区（县）建设管理部门备案。
第 20 条（重建城墙的程序）
村民家庭需要在原宅基地内修建围墙的，须经村民委员会审批，并向镇（乡）人民政府申请建设工程规划许可证。
补墙申请经批准后，村民户应当在开工前向镇（乡）人民政府申请验收；镇（乡）人民政府应当在15日内派员到现场检查，并在现场确认施工围墙的位置、高度等。
补充围栏的村民户应严格按照建设工程规划许可证的规定进行施工；竣工后，按照本办法第十九条的规定进行竣工验收。
第三章集体建筑
第21条（集体住房建设总体安排）
区（县）人民政府应当根据批准的村镇规划，结合实际，组织制定集体住房建设实施方案。符合条件的村民委员会可以按照本办法的规定实施集体住房建设。
第二十二条（集体住房的规划和用地审批）
实施集体住房建设项目的村民委员会，应当依法向区（县）规划管理部门申请建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设项目规划许可证。审批过程中，规划部门应征求环保、市容环卫等部门的意见，明确污水收集处理、生活垃圾收集处理等配套设施建设要求。
村委会在取得建设用地规划许可证后，应持下列材料向区（县）房地产管理部门申请用地：
(一)建设用地申请表（包括项目选址、用地及人口规模、资金来源、原宅基地复垦方案等）；
(二)建设用地规划许可证及其图纸；
(三)村民会议或村民代表会议关于实施集体安居工程的决定；
(四)符合个人建房条件并同意参加集体建房材料的相关村民；
(五)房屋分配初步方案（包括房屋分配对象、分配面积、按规定应归还的原宅基地等）。
集体住房建设选址涉及村、村民小组宅基地调整的，村民委员会在提出用地申请时，除提供前款规定的材料外，还需提供宅基地调整的有关材料，还应提交协商赔偿。
区（县）房地产管理部门审核批准后，发给建设用地批准书。
第二十三条（集体住房工程建设管理）
集体住房建设应遵守国家和市有关建设工程质量和安全的规定。
集体住房项目应当按照规定向区（县）建设管理部门办理施工许可证、施工质量安全监督申报、竣工验收备案手续。
区（县）建设管理部门要加强集体安居工程的工程质量安全管理。
第二十四条（集体房屋的分配）
集体住房的住房分配初步方案，由村民会议召集的村民委员会或村民代表会议讨论决定。
集体住房项目竣工验收、备案后，村民委员会应当根据房屋分配初步方案和有关行政管理部门批准的事项，报村民会议或者村民代表会议。讨论并确定具体的房屋分配方案。
实施集体住房建设的村民委员会，应当向集体经济组织内符合个人住房建设条件的村民分配、出售房屋。镇（乡）人民政府应当对集体建设房屋的分配进行监督检查，并将检查结果报区（县）房地产管理部门备案。
村民委员会应当向村民公布集体住房的成本构成和分配情况，并接受村民的监督。
第二十五条（集体建筑卫生设施的要求）
集体住房按规定配备生活垃圾收集容器和设施，建设粪便集中收集管道和处理设施。
第二十六条（集体住房建设相关标准和规范）
实施集体住房建设，应当符合本市城市规划管理技术法规、住宅设计标准和配套设施设置规范。
第四章相关标准
第 27 条（土地面积和建筑面积标准）
个体房屋的用地面积和建筑面积按以下规定计算：
(一)4人以下家庭宅基地总面积控制在150平方米至180平方米，其中建筑面积控制在80平方米至90平方米米。不符合分户要求的5人户可以增加建筑面积，但不能增加宅基地和建筑面积的总和。
(二)6人户宅基地总面积控制在160平方米至200平方米，其中建筑面积控制在90平方米至100平方米。不符合分户要求6人以上的家庭，可以增加建筑面积，但不会增加宅基地和建筑面积的总和。
个人住房用地面积的具体标准，由区（县）人民政府在前款规定的范围内制定。
区（县）人民政府可以制定个体住宅建筑面积标准。
第二十八条（建筑面积计算标准）
个人建筑的建筑面积按以下规定计算：
(一)房屋、独立厨房、独立卫生间等建筑物的占地面积，按外墙周边水平面积计算；
(二)有顶有柱的室外走廊建筑面积按柱外缘水平面积计算；
(三)带柱子的阳台、内阳台、平台的建筑面积按柱子外缘或墙外缘的水平面积计算；
没有柱子的室外走道、屋顶和没有柱子的阳台不计入建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地。
第29条（土地使用人数的计算标准）
申请个人建房用地的村民人数，按照本户在本村或村民小组的常住户口计算。女性，计为2人。现役军人、武警、在校学生、服刑人员、劳动教养人员，以及其他符合区（县）人民政府规定的人员，可以列入临时迁移户籍。
被列入本市其他地区房屋建设用地核定数量，或因宅基地被拆迁而获得补偿安置的村民户内人员，不予计入。土地使用者的数量。
区（县）人民政府可以制定确定个人申请个人住房用地数量的具体办法。
第 30 条（土地使用程序和标准）
原址改建、扩建、改建，或者按计划搬迁新房的，应当办理用地手续，执行本办法规定的用地标准。
第 31 条（间距和高度标准）
村镇规划对个体房屋间距和高度标准有规定的地区，按照村镇规划执行。村镇规划尚未编制或编制完毕但未规定个体房屋间距和高度标准的地区，按照下列规定：
(一)南北向或东南（西）方向的房屋间距为1.南侧建筑高度的4倍；东西向的房屋间距, 不得小于1.高层建筑高度的2倍。如果按照上述标准重建旧宅基地确实有困难，房屋之间的距离为南北或东南(west) 为南侧建筑高度1.的2倍；东西向房屋的距离不得小于较高建筑高度的1倍。
(二)相邻房屋的山墙距离（外墙到外墙）一般为1.5米，最大不得超过2米。
(三)建筑物总高度不得超过10米，其中底层高度应为3米至3.2米，彼此之间的高度应为2.8米米到3米。边棚为一层，不符合间距标准的住宅不得再增加一层。
第 32 条（修建隔离墙的条件）
个人建房需要设置围墙的，不得超出经批准的宅基地范围，围墙高度不得超过2.5米，不得妨碍公众公共通道、管道等设施，不得影响相邻房屋的通风换气。照明。
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